61岁杭州大佬戚金兴执掌地产黑马滨江集团一路狂飙178亿凶猛拿地
2023-06-26 

  按今年前5个月的销售总额801。7亿元,滨江在中指研究院的排名中,位列第9位,比一年前上升了7位,为TOP25中座次前进最多的民企。

  这远远超出戚金兴的既定目标——全国销售排名稳在15名之内。不过,游刃有余的表象之下,他也有自己的焦虑。

  先是6月20日,滨江发出公告,通过杭州产权交易所,以23。25亿元间接获得杭州三个地块51%的权益。

  他是杭州人,1992年在当地创立滨江后,高度聚焦大本营,谨慎扩张,总销售额中有八成来自杭州市场。

  到2022年底,滨江的总土储中,杭州占比达65%,其余分布在浙江省内其他城市杭州筋络龙筋,以及广州、南京、南通、苏州等一二线城市。

  “城市中心有得拿,就不到外围拿;杭州有的,尽量少到浙江拿;浙江有的,尽量少到长三角;长三角有的,就尽量不到全国拿。”他如此解释拿地策略杭州抓龙筋。

  一位熟悉滨江的杭州房企人士告诉《21CBR》记者,滨江极致区域深耕的好处在于,管理半径小,成本更低,同时对杭州当地的营商环境、政府关系都比较熟悉,积累了一定客户基础。

  中指研究院的数据显示,2022年滨江在杭州市场占有率居首,为20。8%。去年,其新增项目均位于浙江省,38个位于杭州杭州抓龙筋会所

  2022年,其以1539亿元的销售额,在全国份额首次突破1%,位列克而瑞行业销售排名第13位,比上一年提升9位。

  去年,滨江的股价持续上涨,从最低的4。4元左右涨至最高的12。96元。戚金兴父子在胡润百富榜单上的财富达190亿元,比上年增加100亿,排名提升了506位。

  “不是我们猛,而是后退的速度比人家小一点。”戚金兴直言,滨江的新增货值增长快,只是同行“衬托”。

  事实上,2022年楼市下行,滨江也难以独善其身,销售额同比下降约8%,但对比百强房企同比下降41。3%,滨江跑赢大市。

  滨江的项目多采取合作开发模式,降低资金压力。2022年新增土地中杭州泰式抓龙筋,滨江的权益占比只有51%,金额为374。1亿元,约为全年现金流的54%。

  碍于布局的城市地价成本高,滨江的有息负债增加到535。45亿元,较上年末增加了77亿元。于戚金兴而言,压力不大。

  2022年,滨江经营现金流净额增至52。1亿元,权益销售现金回笼约690亿元。到2022年底,滨江的账上现金有243亿元,一年内到期的有息负债为146亿元。

  滨江在国内尚有充裕的融资渠道。同期,公司总授信额度为1183。33亿元,同比增长42%。去年还先后发行5笔债券,规模超45亿元。

  滨江的有息负债结构简单,银行、直接融资占比约8!2,相对便宜,2022年的融资成本只有4。6%。

  这受益于戚金兴的“取舍”之道。对外融资时,他坚持不碰境外债、商票、ABS等融资工具,也由此避免了风险。

  受杭州限价政策以及高价拿地的影响,2022年杭州抓龙筋会所,滨江的综合毛利率为17。5%,为2016年以来最低值,同比下滑7。4个百分点。

  上述房企人士告诉《21CBR》记者,滨江从建筑公司起家,对总包单位的控制和要求比较严格,日常合作的仅五六家。

  “滨江向外扩张时,会碰到总包单位体系能不能跟上的问题杭州抓龙筋会所。”上述人士发现,在上海、深圳等城市,滨江的项目进展没有那么顺利。

  抓住低溢价拿地的窗口期大量囤地,有望改变持续下滑的毛利率。滨江投资部测算,杭州第一批项目预计平均净利润率8%左右,第二批略有提高。

  去年,他为每位员工发放3-5万元不等的消费券,按照2021年底1644名在职员工估算,这笔开支高达5000万元。

  拿地权益金额控制在300亿元内,权益有息负债控制在470亿元内,融资利率下降至4。5%以内杭州抓龙筋调理

  对于销售目标,他没像往年一样定下具体数字,改为随行就市的“浮动指标”——销售额占国内市场的1%以上。杭州筋络堂工作

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